Gewerbemietvertrag: Die Checkliste vor der Unterschrift

Gewerbe- vs. Wohnraummiete: Warum hier andere Regeln gelten

Bei Wohnungen gibt es einen starken Schutz für Mieter, zum Beispiel Kündigungsschutz, Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen (Grenzen, um wie viel die Miete steigen darf). Für Gewerberäume gilt dieser Schutz nicht. Der Staat geht davon aus, dass sich hier zwei Unternehmer auf Augenhöhe treffen. In der Praxis heißt das: Der Vermieter darf fast alles vorschlagen, und was du unterschreibst, bindet dich. Deshalb lohnt sich beim Gewerbemietvertrag fast immer die Prüfung durch einen Fachanwalt. Ein Fachanwalt ist ein Anwalt mit einer besonderen Prüfung in einem Rechtsgebiet. Gemessen an der langen Laufzeit und den hohen Summen ist das günstig.

Gut zu wissen zur Form: Verträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit mussten lange schriftlich mit Unterschrift geschlossen werden. Seit Anfang 2025 reicht die Textform (Bürokratieentlastungsgesetz IV). Textform heißt im Grunde genommen: Der Text muss lesbar festgehalten sein, aber eine handschriftliche Unterschrift ist nicht nötig. Beispiel: ein Vertrag per E-Mail. Trotzdem ist ein unterschriebenes Vertrags-Exemplar der sauberste Weg, weil du es später leichter beweisen kannst. Dazu gehören auch alle Anlagen und Nachträge (spätere Ergänzungen zum Vertrag).

Laufzeit, Verlängerungsklauseln und Optionsrechte

Die Laufzeit ist die wichtigste Entscheidung im ganzen Vertrag:

• Feste Laufzeit (Befristung): Üblich sind drei, fünf oder zehn Jahre. Vorteil: Der Vermieter kann dir in dieser Zeit nicht normal kündigen. Du hast also einen sicheren Standort für deine Investitionen in den Ausbau. Nachteil: Auch du kommst vorher normal nicht raus, selbst wenn das Geschäft schlecht läuft oder du wachsen willst. ("Ordentlich kündigen" heißt: normal kündigen, ohne besonderen Grund, nur mit der vereinbarten Frist.)
• Unbefristeter Vertrag: flexibel für beide Seiten, also auch für den Vermieter. Für Läden mit teurem Ausbau ist das meist zu unsicher. Für ein kleines Büro ist es oft in Ordnung.
• Verlängerungsklausel: Der Vertrag verlängert sich nach der festen Laufzeit von allein, oft um jeweils ein weiteres Jahr, wenn keine Seite rechtzeitig kündigt oder widerspricht. Das ist normal und ungefährlich, solange du die Frist zum Widersprechen kennst und im Blick behältst.
• Optionsrecht: der Mittelweg, den du aktiv aushandeln solltest. Ein Optionsrecht ist im Grunde genommen dein Recht, den Vertrag allein zu verlängern, ohne dass der Vermieter zustimmen muss. Die Bedingungen stehen schon vorher fest. Beispiel: "zweimal um je fünf Jahre". Der Vermieter ist daran gebunden, du bleibst frei.

Kündigungsfristen im Gewerbemietrecht

Bei unbefristeten Verträgen gilt die gesetzliche Frist, wenn ihr nichts anderes vereinbart habt (§ 580a Abs. 2 BGB). Die Regel klingt kompliziert: Du musst spätestens am dritten Werktag eines Quartals kündigen, dann endet der Vertrag am Ende des übernächsten Quartals. Ein Quartal ist ein Vierteljahr, also drei Monate. Praktisch heißt das: Du musst rund sechs bis neun Monate vorher kündigen, je nachdem, wann du kündigst. Viele Verträge legen aber andere Fristen fest, kürzere oder längere.

Bei befristeten Verträgen kannst du während der Laufzeit meist nicht normal kündigen. Der Vertrag endet erst mit Ablauf der Frist, oder er verlängert sich über eine Verlängerungsklausel. Vorher rauskommst du nur auf drei Wegen: mit einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund (das ist eine Kündigung aus einem sehr schweren Grund, und die Hürden dafür sind hoch), mit einem Aufhebungsvertrag (beide Seiten einigen sich, den Vertrag zu beenden) oder mit einem Nachmieter (jemand, der den Vertrag von dir übernimmt). Wichtig: Der Vermieter muss einen Nachmieter nur akzeptieren, wenn im Vertrag ausdrücklich ein Nachmieterrecht steht.

Egal wie die Fristen aussehen: Sie nützen dir nur, wenn du sie rechtzeitig kennst. Wie du Kündigungs- und Widerspruchstermine im Blick behältst, liest du im Beitrag Kündigungsfristen managen.

Miete, Nebenkosten und Umsatzsteuer

Auch bei den Kosten dürft ihr fast alles frei vereinbaren. Drei Dinge solltest du auseinanderhalten:

• Grundmiete und Erhöhung: Üblich sind zwei Modelle. Bei einer Staffelmiete steigt die Miete zu festen Terminen um feste Beträge. Bei einer Indexmiete hängt die Miete am Verbraucherpreisindex. Das ist im Grunde genommen eine amtliche Zahl dafür, wie teuer das Leben insgesamt wird (die Inflation). Steigt diese Zahl, steigt auch die Miete. Bei Indexmieten lohnt der Blick ins Detail: Ab welcher Änderung wird die Miete angepasst? Und sinkt sie auch, wenn die Preise sinken?
• Nebenkosten: Anders als bei einer Wohnung darf der Vermieter fast alle Kosten auf dich umlegen, auch Verwaltung, Reparaturen an Gemeinschaftsflächen oder den Hausmeister. Bedingung ist nur, dass diese Kosten im Vertrag klar aufgezählt sind. Geh die Liste Punkt für Punkt durch. Lass dir die letzten Nebenkosten-Abrechnungen des Objekts zeigen, damit du die echten Gesamtkosten kennst.
• Umsatzsteuer: Eine Vermietung ist normalerweise ohne Umsatzsteuer. Die Umsatzsteuer (auch Mehrwertsteuer) ist im Grunde genommen die Steuer, die auf fast jeden Verkauf draufkommt und an den Staat geht. Beispiel: Von 100 Euro Verkauf sind 19 Euro Umsatzsteuer, die du ans Finanzamt weitergibst. Viele Vermieter entscheiden sich aber freiwillig dafür, Umsatzsteuer zu verlangen, und schlagen 19 Prozent auf die Miete. Wer die gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen darf, für den ist das kein Nachteil (das nennt man Vorsteuer-Abzug). Bist du aber Kleinunternehmer oder in einer umsatzsteuerfreien Branche, dann zahlst du diese Steuer wirklich obendrauf. Dann ist das ein echter Verhandlungspunkt. Viele Verträge verlangen außerdem, dass du im Objekt nur Geschäfte mit Umsatzsteuer machst.

Checkliste: Diese Klauseln musst du prüfen

Geh den Vertragsentwurf mit dieser Liste durch, Punkt für Punkt:

1. Mietgegenstand (was genau gemietet wird): eine genaue Beschreibung der Flächen mit Größe, Nebenflächen, Stellplätzen und dem Zustand bei der Übergabe. Vereinbart ein Übergabeprotokoll, also ein Papier, das den Zustand bei der Übergabe festhält.
2. Mietzweck (wofür du die Räume nutzen darfst): möglichst weit formulieren, zum Beispiel "Büro- und Dienstleistungszwecke" statt nur "Grafikbüro". Ein zu enger Mietzweck blockiert später jede Änderung deines Geschäfts und jede Untervermietung.
3. Laufzeit, Verlängerung, Option: siehe oben, inklusive aller Fristen und Stichtage.
4. Miete und Erhöhungsregeln: Staffel oder Index, wann die Miete fällig ist, und was passiert, wenn du zu spät zahlst.
5. Nebenkosten: eine vollständige Liste der Kosten, die auf dich umgelegt werden, der Abrechnungs-Zeitraum und die monatlichen Vorauszahlungen.
6. Kaution (Sicherheit für den Vermieter): Höhe (verhandelbar, oft drei bis sechs Monatsmieten) und Form (Geld oder eine Bürgschaft der Bank).
7. Reparaturen und Renovierung: Wer zahlt was? Üblich ist: Der Vermieter zahlt für "Dach und Fach" (also das Gebäude selbst, zum Beispiel Dach, Wände, Leitungen), den Rest zahlt der Mieter. Die Grenze muss klar sein. Bei Kosten für Gemeinschaftsflächen sollte eine Obergrenze im Vertrag stehen, damit es nicht unbegrenzt teuer wird.
8. Konkurrenzschutz: Sagt der Vermieter zu, im selben Gebäude keinen direkten Konkurrenten einziehen zu lassen? Das ist für Läden, Praxen und Gastronomie wichtig.
9. Untervermietung und Nachmieter: Diese Rechte ausdrücklich vereinbaren. Sonst bleibst du im Zweifel allein im Vertrag hängen. (Untervermietung: Du vermietest einen Teil weiter. Nachmieter: Jemand übernimmt deinen Vertrag.)
10. Umbauten und Rückbau: Was darfst du ein- und umbauen? Und was musst du beim Auszug wieder zurückbauen? Die Pflicht zum Rückbau (alles in den alten Zustand bringen) kann teuer werden.
11. Betriebspflicht: Das heißt, du musst dein Geschäft zu festen Öffnungszeiten offen halten. Das ist vor allem in Einkaufszentren üblich. Prüfe, ob du das dauerhaft schaffst.
12. Form und Anlagen: Halte den Vertrag mit allen Anlagen und späteren Nachträgen (Ergänzungen) einheitlich fest und leg die Grundrisse bei.

Typische Fehler und Fallen

• Zu enger Mietzweck: Dein Geschäft ändert sich, aber der Vertrag erlaubt die neue Nutzung nicht. Gerade für junge Firmen die häufigste Falle.
• Verlängerungsklausel verschlafen: Du verpasst die Frist zum Widersprechen, und der Vertrag läuft ein weiteres Jahr oder länger. Trag die Fristen sofort bei Unterschrift in ein Vertragsregister ein, also eine Liste all deiner Verträge mit ihren Fristen.
• Nebenkosten unterschätzt: Die Grundmiete klingt fair, aber mit den Kosten für Verwaltung und Reparaturen wird das Objekt teuer. Rechne immer die Gesamtkosten aus.
• Rückbaupflicht übersehen: Nach fünf Jahren Ausbau kostet es plötzlich über 10.000 Euro, alles wieder in den alten Zustand zu bringen.
• Kein Konkurrenzschutz: Ein Jahr nach der Eröffnung zieht der direkte Konkurrent zwei Türen weiter ein.
• Mündliche Zusagen: "Die Klimaanlage bauen wir noch ein" zählt nur, wenn es im Vertrag oder in einem Nachtrag steht. Halte Nachträge genauso fest wie den Vertrag selbst.
• Privatbürgschaft ohne Not: Verlangt der Vermieter bei einer GmbH oder UG eine persönliche Bürgschaft des Gesellschafters, dann haftest du für diesen Vertrag doch wieder mit deinem privaten Geld. Eine Bürgschaft heißt: Du stehst mit deinem eigenen Vermögen dafür gerade, wenn die Firma nicht zahlt. Das hebelt den Schutz der GmbH für diesen Vertrag aus. Verhandle deshalb über Höhe und Dauer.

Worauf du vor der Unterschrift achten solltest

• Gesamtkosten über die ganze Laufzeit rechnen: Grundmiete plus Nebenkosten plus Erhöhungen (Staffel oder Index) über die volle Zeit, auch für dein schlechtestes mögliches Geschäftsjahr.
• Objekt prüfen: baulicher Zustand, nötige Genehmigungen für deine Nutzung (zum Beispiel Gastronomie oder Werkstatt), Lärm, Parkplätze und Erreichbarkeit.
• Vermieter prüfen: Wer ist der Eigentümer? Wer unterschreibt? Und darf diese Person die Firma überhaupt vertreten?
• Alle Fristen herausschreiben: Ende der Laufzeit, Options- und Widerspruchsfristen, Kündigungsfristen und Index-Termine. Diese Daten gehören am Tag der Unterschrift in dein Fristensystem, nicht erst "irgendwann".
• Fachanwalt einbinden: Bei langen Laufzeiten und hohen Mieten ist die Prüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht gut angelegtes Geld. Verhandeln kannst du fast alles, aber nur vor der Unterschrift.
• Vertrag sauber ablegen: mit allen Anlagen, Nachträgen und dem Übergabeprotokoll, siehe Dokumente und Verträge organisieren und Verträge aufbewahren.